申捷策略北京房贷利率不再区分首二套，200万贷款可省利息近16万

北京楼市迎来重磅新政。

12月24日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称《通知》），自2025年12月24日起施行。《通知》在放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求的同时，也进一步为购房者减负。

拉平首套和二套房贷利率

《通知》明确，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。

“上海、深圳在今年8～9月已经出台了这一政策。具体利率是多少，将由银行根据利率定价机制安排，总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。”中指研究院相关负责人表示。

根据现有政策，北京首套商贷利率为3.05%（LPR-45BP），五环内二套房商贷利率为3.45%（LPR-5BP），五环外二套房贷为3.25%（LPR-25BP）；首套房和二套房最低首付比例分别为15%、20%。此次调整后，首套二套房贷利率将保持一致，即统一为3.05%。

假设借款人与银行协商利率按照上述最低利率执行，以贷款金额200万元、期限30年、等额本息还款为例计算，购房者若购买北京五环外二套房，月供将较新政前减少约218元，总利息支出将节省约7.85万元；若购买五环内二套房，月供将减少约439元，利息总额节省约15.81万元。

降低二套房公积金贷款首付比例

《通知》明确，加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

“力度不大，未来仍有优化空间。”中指研究院相关负责人表示，本次北京将首付比例降至2.5成，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。

根据现有政策，北京住房公积金贷款首套、二套首付比例最低分别为20%、30%。此次调整后，首套、二套房首付比例最低分别为20%、25%，首套、二套的首付差距缩小。

据中指研究院监测，2025年以来，全国各地公积金政策出台频次超过270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面。在中指研究院上述相关负责人看来，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。

中指数据显示，今年1～11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳。但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平。“预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。”上述负责人判断。

还有哪些优化空间

中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。

“总的来说，化解房地产市场当前的困境关键在于打破‘房价下跌-财富缩水-预期悲观’的负向循环。这需要政策端加大发力以稳定市场，创新金融工具以化解风险，坚定推动房地产向更可持续、更注重居住本质的新模式转型。”招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼认为，短期看，应着力稳定社会预期，防止风险扩散，可探索创新处置方案，如设立住房贮备基金，收购部分法拍房用作保障房；同时，继续降低住房交易环节税费。中期看，应着力推动房地产市场止跌回稳，因城施策优化调控，大力释放刚性和改善性需求。长期看，应构建房地产市场新模式，如推动“好房子”建设，以高品质供给引领需求；完善基础性制度，包括推进土地、财税、预售制改革等。

不过，不少分析认为，包括一线城市在内，随着多轮房贷政策调整落地，在房地产支持政策方面，房贷尤其商业贷款利率、首付层面进一步的调整空间已经有限，应该更多从其他角度着手为购房者减负。央行数据显示，11月个人住房新发放贷款加权平均利率仅为3.1%。

“目前，各地住房信贷政策方面调整优化的空间已经较小。在利率定价机制方面，绝大多数城市个人住房贷款利率定价机制已经不再区分首套住房和二套住房；在实际利率水平方面，新发放个人住房贷款利率已经处于历史低位，仅为3%左右，难有下降空间。对少数一线城市，可将商业性和公积金二套房贷首付比例统一下调至15%。”董希淼建议。

也是在此背景下，按揭贷款贴息的呼声和预期渐高。多位房地产和金融领域的受访人士均表示，综合考虑现阶段特点，这一举措对稳定楼市很有必要。

董希淼也认为，财政金融政策应进一步创新思路，加大力度，更好地支持房地产市场平稳健康发展。其中，财税政策应在下一阶段发挥主要作用。“可参照个人消费贷款贴息政策，推出针对首套房贷的贴息政策，对商业银行发放的首套房贷进行有力度的财政贴息，以进一步降低居民房贷利息支出，提振住房消费意愿和能力。同时，进一步降低住房交易环节的税费，如对首套住房阶段性暂免征收契税，对其他住房交易在现有税费水平上减半征收。”他说。

他进一步表示：“在金融政策方面，可以进一步优化保障性住房再贷款政策，更好地支持地方政府或企业收购存量商品房，转化为保障性住房，有力推动存量商品房加快消化，助力盘活房地产企业资金链。进一步加大住房信贷产品创新力度，支持鼓励商业银行面向青年人和新市民等群体开发特色贷款产品，如推出‘气球贷’‘轻松供’等产品，降低前期还款压力。”

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